Przez dekady własne mieszkanie było w Polsce czymś więcej niż dachem nad głową – było miarą dorosłości, bezpieczeństwa i życiowego sukcesu. Dziś coraz więcej ludzi liczy inaczej: ile kosztuje kredyt, ile pochłania utrzymanie nieruchomości i czy warto wiązać się z jednym miejscem na 30 lat. Raport „Living 2040”, przygotowany przez agencję Open Format we współpracy ze Skansą Residential, portalem Nieruchomosci-online.pl, PFR Nieruchomości i kancelarią Dentons, pokazuje, iż ta zmiana jest już w toku – i w ciągu 15 lat przebuduje strukturę polskiego rynku mieszkaniowego w sposób, którego nie widzieliśmy od transformacji ustrojowej.
Fot. Warszawa w Pigułce
87 procent „na swoim” – ale ten wynik jest złudny
Punktem wyjścia dla autorów raportu są dane Eurostatu: 87 proc. mieszkańców Polski żyje w lokalach będących własnością ich gospodarstwa domowego. To jeden z najwyższych wskaźników własności w całej Unii Europejskiej i liczba, która na pierwszy rzut oka wygląda imponująco. W rzeczywistości kryje jednak kilka istotnych zastrzeżeń.
Pozostałe 13 proc. to najemcy – ale i ta grupa jest wewnętrznie bardzo zróżnicowana. Wchodzą w nią zarówno osoby płacące czynsz rynkowy na prywatnym rynku, jak i mieszkańcy lokali komunalnych, TBS-ów oraz osoby zajmujące mieszkania udostępnione nieodpłatnie przez rodzinę. Realny najem komercyjny – ten, który generuje faktyczne wpływy dla wynajmujących i napędza rynek – jest w tej statystyce zaledwie ułamkiem. Autorzy wprost wskazują, iż Polska od lat utrzymuje jeden z najniższych odsetków najmu komercyjnego w Unii Europejskiej.
Z badań konsumenckich przeprowadzonych przez Inquiry Research na zlecenie Open Format wynika przy tym, iż aż 32 proc. respondentów nie mieszka dziś we własnym lokalu. 15 proc. wynajmuje, a 17 proc. przebywa u rodziny lub znajomych bez formalnych opłat. To znacznie więcej, niż sugerują dane o odsetku własności. Różnica wynika z definicji: statystyki Eurostatu mierzą, kto mieszka we własności swojego gospodarstwa domowego – czyli obejmują też młodych, którzy formalnie mieszkają w mieszkaniu rodziców lub dziadków. Ich sytuacja mieszkaniowa jest przez statystyki kwalifikowana jako „własność”, choć z ich własnej perspektywy wygląda zupełnie inaczej.
Najem z wyboru i najem z konieczności – dwie zupełnie różne grupy
Raport zwraca uwagę na ważne rozróżnienie, które znika w zbiorczych danych: na polskim rynku rośnie jednocześnie liczba osób, które wynajmują mieszkania świadomie – i tych, które nie mają wyboru.
Pierwsza grupa to przede wszystkim ludzie ceniący elastyczność: mobilność zawodową, brak długoterminowych zobowiązań, możliwość zmiany miejsca zamieszkania bez wielomiesięcznych formalności. Dla grafika pracującego na zlecenia dla klientów z kilku państw albo menadżera gotowego przyjąć pracę w innym mieście, własne mieszkanie obciążone 30-letnim kredytem to nie aktywo, ale ciężar. „Najem dla części osób staje się świadomie wybieranym modelem życia, który daje elastyczność, brak długoterminowych zobowiązań i mniejsze ryzyko finansowe” – oceniają autorzy raportu.
Druga, szybciej rosnąca grupa to osoby, które w najmie pozostają nie dlatego, iż tego chcą, ale dlatego, iż kupno jest dla nich po prostu nieosiągalne. Ceny nieruchomości w dużych miastach oderwały się od realiów wynagrodzeń – zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie poza ścisłym centrum wymaga równowartości ponad 100 średnich pensji, co przeliczyło na dane z portalu. Do tego dochodzą stopy procentowe, które wprawdzie od szczytu z 2022-2023 roku nieco spadły, ale wciąż utrzymują zdolność kredytową na poziomie odstraszającym znaczną część chętnych. „Jednocześnie rośnie grupa osób, które pozostają w najmie nie tyle z wyboru, ile z konieczności, wynikającej z ograniczonej dostępności kredytu i wysokich cen mieszkań” – zaznaczają analitycy.
To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne – bo obie grupy oczekują od rynku zupełnie innych rzeczy. Ci, którzy wynajmują z wyboru, szukają elastycznych umów, dobrze wyposażonych lokali i profesjonalnej obsługi. Ci, którzy wynajmują z przymusu, potrzebują stabilności, długich umów i przewidywalnych czynszów. Dziś polski rynek – zdominowany przez prywatnych indywidualnych właścicieli – nie odpowiada dobrze ani na jedne, ani na drugie oczekiwania.
3 scenariusze na 2040 rok: od ostrożnego do przełomowego
Autorzy raportu przedstawiają trzy warianty tego, jak może wyglądać polska struktura mieszkaniowa za 15 lat. Wszystkie zakładają, iż własność pozostanie dominującą formą – ale odsetek osób zamieszkałych „na swoim” w każdym ze scenariuszy spada.
Scenariusz ostrożny zakłada ewolucję, a nie rewolucję. Własność utrzymuje się na poziomie 80 proc., najem prywatny rośnie do 15 proc., a najem instytucjonalny (tzw. PRS – Private Rented Sector) zajmuje 5 proc. rynku. W tym wariancie zmiany są powolne – regulacje i kulturowe przywiązanie do własności hamują rozwój najmu, a sektor instytucjonalny pozostaje niszą dla zamożniejszych mieszkańców dużych miast.
Scenariusz zrównoważony zakłada bardziej odczuwalną zmianę. Własność spada do 65 proc., najem prywatny rośnie do 25 proc., a instytucjonalny osiąga 10 proc.. W tym wariancie najem przestaje być rozwiązaniem tymczasowym i przejściowym, a staje się pełnoprawną opcją dla określonych grup – singli, osób w połowie kariery, seniorów szukających mniejszego lokalu w dobrej lokalizacji.
Scenariusz dynamiczny to polska wersja zachodnioeuropejskiego modelu mieszkaniowego. Własność spada do 55 proc., najem prywatny do 25 proc., a instytucjonalny skacze do 20 proc.. Polska zbliżałaby się wówczas do Niemiec czy Holandii, gdzie najem – w tym profesjonalny najem zarządzany przez fundusze i spółki – jest standardem, a nie wyjątkiem. Ten wariant wymaga jednak poważnych zmian regulacyjnych, napływu kapitału instytucjonalnego i – co ważne – zmiany w postrzeganiu najmu przez samych Polaków.
30 procent Polaków w wieku 65+ – demografia wymusi zmiany
Za każdym z tych scenariuszy kryją się zmiany demograficzne, które – inaczej niż prognozy rynkowe – są już praktycznie pewne. Do 2040 roku niemal 30 proc. populacji Polski będzie w wieku 65 i więcej lat. To zmiana, która przebuduje rynek od środka – bo potrzeby mieszkaniowe seniora to zupełnie co innego niż potrzeby 30-latka spłacającego kredyt.
Starsza część populacji będzie szukać mniejszych, łatwiejszych w utrzymaniu lokali blisko usług – i często gotowych do przeprowadzki ze zbyt dużych domów i mieszkań, w których wychowywali dzieci. Z kolei w 2040 roku rynek zasilą roczniki ostatniego wyżu demograficznego z lat 80. – osoby po 50-tce, które mogą być właścicielami nieruchomości i będą kształtować podaż na rynku wtórnym. Obie te fale uderzą w rynek jednocześnie, co autorzy raportu uznają za jedno z kluczowych napięć strukturalnych.
Do tego dochodzą zmiany w modelach życia rodzinnego i zawodowego. Rosnąca liczba singli, par bezdzietnych, osób pracujących zdalnie w różnych miastach – to wszystko grupy, które mają inne potrzeby niż tradycyjna rodzina kupująca mieszkanie „raz na zawsze”. Grzegorz Tomaszewski, prezes PFR Nieruchomości – spółki aktywnie inwestującej w mieszkania na wynajem – komentuje to wprost: „W krajach Europy Zachodniej najem instytucjonalny jest pełnoprawnym filarem systemu mieszkaniowego. W Polsce jesteśmy dopiero na początku tej drogi. Zmiana ma charakter ewolucyjny, a nie rewolucyjny. Własność przez cały czas pozostaje istotną wartością kulturową, ale coraz częściej przestaje być jedynym akceptowanym modelem stabilizacji życiowej”.
Lokalizacja ważniejsza niż standard – czego szukają Polacy
Badania konsumenckie przeprowadzone na potrzeby raportu przynoszą też zaskakujące dane o tym, co Polacy naprawdę cenią przy wyborze miejsca zamieszkania. 37 proc. badanych wskazuje lokalizację – bliskość pracy i szkoły – jako główne kryterium. Na drugim miejscu jest dostęp do terenów zielonych (34 proc.), a na trzecim bliskość usług (32 proc.). Standard samego mieszkania zajmuje dopiero czwarte miejsce (30 proc.).
To odwrócenie dotychczasowych priorytetów. Przez lata deweloperzy i kupujący skupiali się przede wszystkim na metrażu, układzie pomieszczeń i standardzie wykończenia. Dane z raportu sugerują, iż dla coraz większej grupy ważniejsze od liczby pokojów jest to, czy w ciągu 10 minut można dotrzeć do parku, przedszkola i sklepu. Tę zmianę potwierdzają praktyczne obserwacje rynkowe – lokale w dobrze skomunikowanych dzielnicach z dostępem do zieleni osiągają ceny wyraźnie wyższe niż porównywalny metraż na obrzeżach.
PRS, coliving i subskrypcje – nowe modele, które dopiero raczkują
Jednym z wyróżników raportu jest analiza nowych form zamieszkiwania, które w Polsce wciąż są niszą – ale w zachodnioeuropejskich miastach istnieją od lat. Sektor PRS (profesjonalny najem instytucjonalny zarządzany przez fundusze) rozwija się w Polsce od kilku lat, ale jego skala pozostaje marginalna wobec tego, co dzieje się na rynkach w Berlinie, Amsterdamie czy Sztokholmie. Dane z badania konsumenckiego są w tym zakresie jednoznaczne: coliving i modele subskrypcyjne wybiera dziś zaledwie 1 proc. respondentów.
Autorzy raportu wskazują jednak, iż rosnące zainteresowanie ze strony funduszy inwestycyjnych i pojawienie się pierwszych dużych projektów PRS w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu mogą zapoczątkować zmiany. Kancelaria Dentons, która analizowała na potrzeby „Living 2040” wpływ regulacji na rynek, wskazuje na bariery prawne hamujące rozwój najmu instytucjonalnego – brak stabilnych ram prawnych dla długoterminowego najmu komercyjnego, przepisy chroniące najemców w sposób, który zniechęca do inwestowania w nowe zasoby na wynajem, oraz brak preferencji podatkowych dla funduszy mieszkaniowych.
Własność „nie przegra” – ale przestanie być domyślnym celem
Anna Zachara-Widła z portalu Nieruchomosci-online.pl podsumowuje kierunek zmian bez owijania w bawełnę: „Własność nie przegra, ale może przestać być domyślnym celem”. To zdanie dobrze oddaje sedno raportu. Nie chodzi o to, iż Polacy przestaną chcieć własnych mieszkań – deklaracje w tym zakresie, choćby wśród młodych pokoleń, wciąż pokazują wyraźną przewagę preferencji własnościowych. Chodzi o to, iż coraz więcej osób będzie tę preferencję konfrontować z rachunkiem ekonomicznym – i wybierać najem nie jako porażkę, ale jako świadomy wybór na konkretny etap życia.
Rynek musi na tę zmianę odpowiedzieć inaczej niż dotychczas. Dziś polski najem jest w większości rynkiem jednorazowych, niepowtarzalnych ofert od prywatnych właścicieli – z umowami pisanymi na kolanie, wyposażeniem skrojonym na potrzeby wynajmującego, a nie najemcy, i brakiem jakiejkolwiek pewności co do stabilności umowy po roku. W modelu, który zakłada „Living 2040”, taki rynek nie jest w stanie obsłużyć rosnącego popytu. Potrzebne są profesjonalne zasoby, długie umowy, przewidywalne czynsze i standard porównywalny z tym, co oferuje własność.
Polska na tę transformację ma 15 lat. W skali zmian rynku nieruchomości – niedużo. Autorzy raportu są zgodni, iż kluczem będzie kooperacja sektora prywatnego, instytucjonalnego i publicznego – zarówno w obszarze inwestycji, jak i regulacji. Bez niej choćby dynamiczny scenariusz pozostanie na papierze.
Co z tego wynika dla kogoś, kto szuka dziś mieszkania
Raport „Living 2040” to prognoza, nie poradnik – ale kilka wniosków ma praktyczne znaczenie dla wszystkich, kto stoi dziś przed decyzją „kupować czy wynajmować”.
Po pierwsze, najem nie jest już rozwiązaniem przejściowym i nie należy go traktować wyłącznie jako oczekiwania na „prawdziwe” mieszkanie. Rynek będzie się profesjonalizować, a formy najmu instytucjonalnego – choć dziś drogie i dostępne głównie w największych miastach – z czasem powinny stawać się coraz szerzej dostępne.
Po drugie, decyzja o zakupie powinna uwzględniać horyzont czasowy. Dla kogoś, kto planuje przez 5 lat zmieniać pracę lub miasto, kredyt na 30 lat to ryzyko, nie inwestycja. Dla kogoś z ustabilizowaną sytuacją zawodową i rodzinną – wciąż jedno z bardziej racjonalnych rozwiązań finansowych, o ile cena zakupu jest adekwatna do lokalnych realiów.
Po trzecie, lokalizacja ważniejsza niż metraż. Dane z badania konsumenckiego są tutaj spójne z obserwacjami rynku wtórnego: mieszkania w dobrze skomunikowanych, zielonych dzielnicach z dostępem do usług bronią swojej wartości niezależnie od koniunktury. Mieszkania na odległych obrzeżach bez infrastruktury – znacznie gorzej.
Warto też śledzić kierunek zmian regulacyjnych. Ewentualne wprowadzenie preferencji dla funduszy PRS, zmiana zasad opodatkowania najmu długoterminowego czy nowe programy społecznego budownictwa czynszowego – każde z tych rozwiązań może zmienić rachunek ekonomiczny zarówno dla najemców, jak i właścicieli mieszkań wystawionych na wynajem.
