Spokojny początek roku okazał się iluzją. Teraz nadchodzi prawdziwa fala – spółdzielnie szykują powiadomienia o podwyżkach, które w niektórych przypadkach sięgają kilkuset złotych miesięcznie. Pierwsza połowa 2025 roku to była cisza przed burzą.
Fot. Shutterstock
Jeszcze kilka miesięcy temu większość zarządów ograniczała się do symbolicznych korekt, niektóre w ogóle nie podniosły opłat. Rezerwy finansowe z poprzednich lat pozwoliły odroczyć trudne decyzje, a łagodna zima obniżyła rachunki za ogrzewanie. Mieszkańcy bloków odetchnęli z ulgą – może tym razem się uda, może podwyżki ich ominą.
Nic bardziej mylnego. Teraz rozpoczyna się sezon walnych zgromadzeń, podczas których zarządcy przedstawiają plany finansowe na kolejne miesiące. Odkładane decyzje muszą w końcu zapaść, bo koszty po prostu rosną.
Sierpień przyniósł pierwszą falę złych wiadomości
Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP już w sierpniu 2025 roku wystosował dramatyczny apel do premiera Donalda Tuska. Organizacja ostrzegała, iż w wielu miejscach ceny ciepła wzrosły o kilkadziesiąt procent, a w skrajnych przypadkach choćby o ponad 100%.
Po wygaśnięciu systemu mrożenia cen 1 lipca mieszkańcy zostali całkowicie pozbawieni ochrony przed podwyżkami. Według danych związku, koszty ogrzewania i podgrzania wody w wielu spółdzielniach wzrosły średnio o 600 zł miesięcznie na gospodarstwo domowe. Opłaty za energię cieplną stanowią w tej chwili 70-80% kosztów utrzymania mieszkania.
Portal Money.pl cytuje Tomasza Błeszyńskiego, niezależnego eksperta nieruchomości: „Spółdzielnie mieszkaniowe konsekwentnie przerzucają na lokatorów wyższe koszty. Myślę, iż pierwsze miesiące 2025 roku będą czasem podwyżek. I to na wszystkich możliwych płaszczyznach. Spodziewam się, iż cały sektor firm, które świadczą usługi dla wspólnot mieszkaniowych, będzie chciał się zabezpieczyć przed wzrostem własnych kosztów”.
Pomorska spółdzielnia podnosi wszystko naraz
Jedna z bydgoskich spółdzielni ujawniła skalę zbliżających się zmian. Jak podaje Money.pl, wzrost stawek za energię elektryczną do oświetlenia części wspólnych może sięgnąć choćby 60% od stycznia. To nie koniec – opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi wzrosną o 30% w przeliczeniu na osobę.
Szczególnie dotkliwa będzie podwyżka opłat za ciepło. Stała opłata może pójść w górę o 12-23%, a koszty zmienne mogą podskoczyć choćby o 40%. Dla przeciętnej rodziny oznacza to dodatkowe 200-300 zł miesięcznie tylko z tego tytułu.
W Krakowie sytuacja wygląda podobnie. Portal MyCompanyPolska podał przykład spółdzielni, gdzie mieszkańcy otrzymali już trzecią w tym roku podwyżkę opłat. Za mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych dwie osoby muszą płacić w tej chwili około 800 zł miesięcznie – i kwota ta systematycznie rośnie z każdą kolejną korektą.
Płaca minimalna to nie wszystko
Największym pojedynczym czynnikiem wzrostu kosztów jest skok płacy minimalnej do 4666 zł brutto, z dalszym planowanym wzrostem do 4806 zł. W skali dużej spółdzielni mieszkaniowej to setki tysięcy złotych dodatkowych wydatków rocznie na wynagrodzenia konserwatorów, pracowników ochrony czy osób sprzątających.
Tomasz Błeszyński w rozmowie z Money.pl wyjaśnia mechanizm: „Podwyżki czynszów są częstsze i bardziej dotkliwe od co najmniej dwóch lat. jeżeli chodzi o ten rok, to z moich analiz wynika, iż fala podwyżek ruszyła we wrześniu. I nic nie wskazuje na to, by coś miało ją zatrzymać”.
Media drożeją we wszystkich kategoriach. Woda podrożała o 12-13% rocznie, materiały budowlane poszły w górę o kilkanaście procent. Każdy hydraulik, elektryk czy malarz podnosi stawki, bo sam płaci więcej za wszystko. Od stycznia 2025 roku maksymalna cena za ciepło wzrosła do 134,97 zł za gigadżul – kolejny cios dla portfeli mieszkańców.
Trzecim filarem wzrostu kosztów są nowe regulacje. Unijne wymogi termomodernizacji, obowiązkowe przeglądy, wymiana liczników na inteligentne – lista obligatoryjnych wydatków rośnie z miesiąca na miesiąc. Spółdzielnie nie mają wyboru, muszą te prace wykonać, a pieniądze muszą skądś pochodzić.
Stare bloki zapłacą podwójnie
Szczególnie dramatyczna sytuacja czeka mieszkańców starych bloków z lat 70. i 80. Fundusze remontowe w wielu spółdzielniach są na skraju wyczerpania. Lata zaniedbań dają o sobie znać – przeciekające dachy, pękające rury, odpadające tynki wymuszają pilne działania.
W 2025 roku czynsze mogą wzrosnąć średnio o 4-5%, jednak w niektórych miejscach podwyżki będą jeszcze większe. Tam, gdzie konieczne są pilne remonty, wzrosty mogą sięgnąć choćby 15-20%. Dla przeciętnej rodziny to dodatkowe 100-200 zł miesięcznie, ale w skrajnych przypadkach choćby 400-600 zł.
Dodatkowym obciążeniem są opłaty za podstawowe udogodnienia. Wzrost kosztów za korzystanie z windy może wynieść od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych miesięcznie na osobę. Dla czteroosobowej rodziny oznacza to dodatkowe 1000-1500 zł rocznie. W niektórych spółdzielniach wprowadzono choćby opłaty za korzystanie z domofonów – urządzenia, które kiedyś były standardem, dziś generują dodatkowe koszty.
Koniec z tarczami osłonowymi
Sytuację mieszkańców znacząco pogorszyła likwidacja tarcz osłonowych, które chroniły przed wzrostami cen prądu i ciepła. Po 1 lipca 2025 roku mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot zostali pozbawieni jakiejkolwiek ochrony przed wysokimi cenami ciepła. Rząd zapowiedział wprowadzenie bonu ciepłowniczego, ale spółdzielnie oceniają te działania jako spóźnione. Przykładem jest zmiana maksymalnej ceny za ciepło. Limit wzrósł do 134,97 zł za gigadżul, co automatycznie oznacza kolejny wzrost opłat dla lokatorów. W praktyce oznacza to, iż choćby przy tej samej wielkości zużycia mieszkańcy zapłacą więcej.
Według danych think tanku HRE cytowanych przez Money.pl, statystyczna trzyosobowa rodzina wydaje w tej chwili ponad 1333 zł miesięcznie na utrzymanie, wyposażenie i prowadzenie domu. To wzrost o około 8% w porównaniu z poprzednim rokiem. Największe podwyżki dotyczą energii elektrycznej – średnie stawki wzrosły o ponad 21% w skali roku.
Co to oznacza dla ciebie
Jeśli mieszkasz w bloku zarządzanym przez spółdzielnię lub wspólnotę, przygotuj się na wyższe rachunki już w najbliższych tygodniach. Zwiększenie opłat eksploatacyjnych przez spółdzielnie musi być uzasadnione wzrostem kosztów eksploatacji bieżącej nieruchomości lub podniesieniem stawek za dostawę mediów.
O zmianie wysokości opłat powinniśmy zostać poinformowani pisemnie co najmniej 3 miesiące wcześniej. W przypadku pokrycia kosztów niezależnych od spółdzielni termin ten skraca się jednak do 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat.
Szczególnie uważaj, jeżeli mieszkasz w starym bloku wymagającym remontów. Tam podwyżki mogą być najbardziej dotkliwe – choćby 15-20% wzrostu to nie science fiction. Nie bagatelizuj też drugorzędnych opłat za windy, domofony czy oświetlenie. W skali roku mogą one dać się we znaki budżetowi domowemu.
Zacznij już teraz oszczędzać na wyższe opłaty. Eksperci przewidują, iż podwyżki będą kontynuowane również w 2026 roku, więc to nie jednorazowe obciążenie. W zależności od stanu budynku i lokalnej sytuacji może to być wzrost od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie.
Spirala zadłużenia już się kręci
Zaległości w opłatach mieszkaniowych przekraczają już 290 mln zł. Dalsze podwyżki mogą tylko pogorszyć tę sytuację, prowadząc do spirali zadłużenia. Rosnące koszty życia, w połączeniu z wyższymi cenami mediów i opłatami eksploatacyjnymi, mogą prowadzić do dalszych problemów finansowych rodzin.
Sytuacja spółdzielni mieszkaniowych będzie się systematycznie pogarszać. Rosnące koszty przy ograniczonych możliwościach finansowych mieszkańców to mieszanka wybuchowa. Niektóre spółdzielnie mogą mieć problemy z płynnością finansową, jeżeli mieszkańcy nie będą w stanie pokryć rosnących opłat.
Rząd na razie nie planuje systemowej pomocy. Bon ciepłowniczy zapowiedziany przez władze spółdzielnie oceniają jako spóźniony i niewystarczający. Spółdzielnie muszą radzić sobie same, a to oznacza przerzucanie kosztów na mieszkańców. Alternatywą jest zadłużanie się, ale to tylko odwleka problem i może prowadzić do jeszcze większych podwyżek w przyszłości.
Era taniego mieszkania w bloku definitywnie się kończy. Pytanie tylko, jak bolesny będzie ten koniec dla milionów polskich rodzin, które już teraz z trudem radzą sobie z rosnącymi kosztami życia. Pierwsze listy ze spółdzielni już trafiają do skrzynek pocztowych – warto je otworzyć jak najszybciej, żeby przygotować się finansowo na nadchodzące zmiany.
