Miliony Polaków mieszkają w takich blokach. Najstarsze zbliżają się do granicy projektowanej trwałości

Przez dziesięciolecia były symbolem rozwiązania problemu mieszkaniowego w Polsce. Dziś najstarsze bloki z prefabrykatów mają już ponad 60 lat, a wraz z ich wiekiem coraz częściej pojawia się pytanie o trwałość konstrukcji. Czy wielka płyta rzeczywiście ma określoną datę przydatności? Odpowiedź nie jest tak prosta, jak może się wydawać.

Bloki na jednym z osiedli w Warszawie. Fot. Warszawa w Pigułce.

Sprawa dotyczy ogromnej części rynku mieszkaniowego. Osiedla z wielkiej płyty znajdują się praktycznie w każdym większym polskim mieście, w tym w Warszawie. W wielu przypadkach są dziś dobrze skomunikowanymi i atrakcyjnie położonymi częściami miast. Jednocześnie ich konstrukcje mają za sobą kilka dekad eksploatacji.

Warszawa była jednym z miejsc, gdzie zaczynała się historia wielkiej płyty

Początków polskiego budownictwa wielkopłytowego należy szukać w drugiej połowie lat 50. Pierwsze eksperymentalne realizacje pojawiły się w Warszawie już w 1957 roku.

Za symboliczną datę rozpoczęcia epoki wielkiej płyty często przyjmuje się jednak 1960 rok. Wtedy do użytkowania oddano budynek przy ul. Wolskiej w Warszawie. Prefabrykacja pozwalała wznosić mieszkania znacznie szybciej niż przy wykorzystaniu tradycyjnych metod.

W powojennej Polsce miało to ogromne znaczenie. Miasta potrzebowały setek tysięcy nowych mieszkań, a przemysłowa produkcja gotowych elementów budowlanych dawała możliwość realizowania całych osiedli w stosunkowo krótkim czasie.

Produkcja mieszkań ruszyła na ogromną skalę

Prawdziwa ekspansja wielkiej płyty nastąpiła w kolejnych dekadach. Szczególnie intensywnie budowano w latach 70. i 80.

Powstawały specjalne zakłady produkujące ściany, stropy, schody i inne elementy konstrukcji. Gotowe części przewożono na plac budowy, gdzie składano je w kolejne kondygnacje budynku.

Rozwiązanie pozwalało ograniczyć czas realizacji inwestycji i prowadzić budowę na skalę przemysłową.

Do końca lat 80. w technologii wielkopłytowej powstały w Polsce miliony mieszkań. Dlatego problemu przyszłości tych konstrukcji nie można traktować jako ciekawostki dotyczącej kilku starych osiedli.

Miliony ludzi przez cały czas mieszkają w wielkiej płycie

Budynki z prefabrykatów pozostają jednym z najważniejszych elementów polskiego rynku mieszkaniowego. Według często przywoływanych szacunków może w nich mieszkać około 12 mln osób.

W Warszawie wielka płyta jest charakterystycznym elementem między innymi części Bielan, Bemowa, Targówka, Pragi-Południe, Ursynowa czy Mokotowa. Podobne osiedla znajdziemy w Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i praktycznie wszystkich większych ośrodkach.

Oznacza to, iż ewentualne problemy techniczne tych budynków miałyby znaczenie nie tylko dla właścicieli mieszkań. Byłoby to wyzwanie dla całego państwa, samorządów, spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych.

Czy blok z wielkiej płyty ma „termin ważności”?

Wokół trwałości wielkiej płyty narosło wiele mitów. Jednym z nich jest przekonanie, iż po osiągnięciu określonego wieku blok automatycznie staje się niebezpieczny i powinien zostać rozebrany.

Budynku nie skreśla się jednak z powodu samej daty jego wybudowania. O bezpieczeństwie decyduje rzeczywisty stan techniczny konstrukcji, jakość wykonania, sposób eksploatacji, przeprowadzone remonty oraz stan poszczególnych elementów.

W przypadku wielkiej płyty szczególną uwagę zwraca się na miejsca, w których prefabrykowane elementy zostały ze sobą połączone.

To właśnie połączenia płyt są szczególnie ważne

Blok wielkopłytowy nie jest wykonany z jednego monolitycznego elementu. Konstrukcję składano z prefabrykowanych części, które następnie należało odpowiednio ze sobą połączyć.

Dlatego podczas oceny stanu technicznego takich budynków istotne są między innymi połączenia prefabrykatów, elementy stalowe, kotwy i zbrojenie.

Znaczenie może mieć korozja elementów stalowych, działanie wilgoci, nieszczelności czy uszkodzenia powstające przez dziesięciolecia użytkowania.

Nie oznacza to jednak, iż każdy blok wybudowany w latach 60. lub 70. znajduje się w tej chwili w złym stanie. Dwa budynki z tego samego okresu mogą być dziś w zupełnie innej kondycji.

70 lat nie oznacza automatycznej rozbiórki

W dyskusjach o wielkiej płycie często pojawia się liczba około 50-70 lat przewidywanej trwałości. Takie wartości bywają jednak błędnie interpretowane jako nieprzekraczalny termin użytkowania budynku.

W praktyce konstrukcja może służyć znacznie dłużej, o ile pozostaje we właściwym stanie i jest adekwatnie utrzymywana.

Nie istnieje zasada, zgodnie z którą po 70. urodzinach blok musi zostać opróżniony albo przeznaczony do rozbiórki.

Dlatego mieszkańcy najstarszych osiedli nie powinni traktować kolejnej rocznicy budynku jak daty, po której ich mieszkanie nagle stanie się niezdatne do użytkowania.

Problemem może być coś więcej niż sama konstrukcja

Starzenie się bloków oznacza również starzenie się ich infrastruktury. W wielu budynkach przez ostatnie dekady trzeba było wymieniać instalacje elektryczne, wodne, kanalizacyjne, gazowe, windy czy elementy systemów przeciwpożarowych.

Zmieniły się także wymagania dotyczące efektywności energetycznej.

Bloki projektowane kilkadziesiąt lat temu powstawały według zupełnie innych standardów niż współczesne budynki. Dlatego ogromne znaczenie miała fala termomodernizacji. Elewacje wielu polskich bloków zostały ocieplone, wymieniono okna, przeprowadzono remonty dachów i zmodernizowano instalacje.

Dzięki temu budynek z lat 70. może dziś funkcjonować w zupełnie innych warunkach niż w chwili oddania go do użytkowania.

Nie każdy remont rozwiązuje problemy konstrukcyjne

Nowa elewacja potrafi całkowicie odmienić wygląd starego bloku, ale mieszkańcy powinni pamiętać o jednej rzeczy. Estetyczna termomodernizacja i ocena bezpieczeństwa konstrukcji to dwie różne kwestie.

Warstwa izolacji poprawia parametry energetyczne budynku, ale sama w sobie nie jest odpowiedzią na pytanie o stan elementów konstrukcyjnych.

Dlatego wraz ze starzeniem się wielkiej płyty coraz większego znaczenia nabierają rzetelne kontrole techniczne oraz adekwatne planowanie remontów przez zarządców nieruchomości.

Najstarsze budynki wchodzą właśnie w nowy etap

Jeżeli przyjmiemy początek lat 60. jako moment rozpoczęcia masowego rozwoju wielkiej płyty w Polsce, najstarsze obiekty mają już ponad sześć dekad.

W kolejnych latach granicę 60, 70 i więcej lat będą przekraczać następne tysiące budynków.

To oznacza, iż pytanie nie powinno brzmieć wyłącznie: „kiedy rozbierzemy wielką płytę?”. Znacznie ważniejsze jest to, jak skutecznie modernizować te budynki, aby mogły bezpiecznie funkcjonować przez następne dziesięciolecia.

Rozbiórka milionów mieszkań byłaby gigantycznym przedsięwzięciem

Skala polskiej wielkiej płyty sprawia, iż proste zastąpienie wszystkich takich bloków nowymi budynkami trudno sobie wyobrazić.

Mówimy o ogromnym zasobie mieszkaniowym i całych dzielnicach, które przez kilkadziesiąt lat stały się integralną częścią miast.

W dodatku wiele osiedli ma dziś zalety, których brakuje części nowych inwestycji. Są tam szkoły, przedszkola, sklepy, przychodnie, transport publiczny i duża ilość zieleni. W Warszawie niektóre osiedla z PRL znajdują się w tej chwili w lokalizacjach bardzo dobrze skomunikowanych z centrum.

Dlatego bardziej realnym scenariuszem dla ogromnej części wielkiej płyty pozostaje dalsza modernizacja, remontowanie i kontrolowanie konstrukcji, a nie masowe wyburzenia.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeżeli mieszkasz w bloku z wielkiej płyty albo rozważasz zakup takiego mieszkania, sam rok budowy nie powinien być jedynym kryterium oceny nieruchomości.

Znacznie więcej mówi historia konkretnego budynku.

Sprawdź, kiedy wykonywano najważniejsze remonty. Zapytaj zarządcę lub spółdzielnię o termomodernizację, stan instalacji, remont dachu, modernizację wind oraz wyniki okresowych kontroli technicznych.

Warto również zainteresować się planowanymi inwestycjami i funduszem remontowym. W starszym budynku przyszłe koszty modernizacji mogą mieć bezpośrednie przełożenie na wysokość opłat ponoszonych przez właścicieli mieszkań.

Nie należy natomiast zakładać, iż blok zbliżający się do 70 lat automatycznie traci swoją „ważność”. O dalszym użytkowaniu decyduje stan techniczny konkretnego obiektu, a nie sama metryka.

Najstarsza wielka płyta rzeczywiście wchodzi w wiek, który wymaga coraz większej uwagi. Nie oznacza to jednak początku masowego wyburzania polskich osiedli. Dla milionów mieszkańców znacznie ważniejsze będą w najbliższych latach kontrole, remonty i modernizacje budynków, które jeszcze długo pozostaną częścią krajobrazu Warszawy i innych polskich miast.

Mogę też przygotować do tego **5 znacznie mocniejszych tytułów pod Discover**, z luką informacyjną wokół „70 lat” i pytaniem, co stanie się z mieszkaniami.