Kto płaci za remont balkonu we wspólnocie i czy można zakazać suszenia prania

Kto płaci za remont balkonu, zależy od tego, który element się sypie. Płyta, izolacja i balustrada obciążają wspólnotę mieszkaniową, a posadzka i ściany balkonu jego właściciela. Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 2008 roku. Rząd chce to wpisać wprost do ustawy.

Kto płaci za remont balkonu według Sądu Najwyższego

Ustawa o własności lokali nie wymienia balkonów ani słowem. Mówi tylko, iż nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Stąd lata sporów.

Sąd Najwyższy zajął się tym w uchwale z 7 marca 2008 roku o sygnaturze III CZP 10/08. Uznał, iż balkonu nie da się z góry przypisać ani wspólnocie, ani właścicielowi lokalu. Decyduje jego przeznaczenie.

Balkon, na który wchodzi się tylko z jednego mieszkania, jest częścią tego lokalu, więc wydatki na utrzymanie go w należytym stanie ponosi jego właściciel. Inaczej jest z elementami konstrukcji trwale połączonymi z budynkiem, bo ich remonty i bieżąca konserwacja obciążają wspólnotę.

W praktyce wychodzi z tego prosty podział. Płyta, jej izolacja i balustrada to sprawa wspólnoty, a płytki, malowanie i osłony opłaca mieszkaniec.

Co zmieni projekt nowelizacji ustawy o własności lokali

Spór ma zamknąć rządowy projekt oznaczony numerem UD312. Trafił do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów 20 lutego 2026 roku, po konsultacjach zakończonych 4 lutego.

Projekt dopisuje do definicji nieruchomości wspólnej elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów, a według uzasadnienia chodzi o dźwigary, płytę wraz z izolacją oraz balustradę. Wewnętrzna przestrzeń zostaje przy właścicielu lokalu.

Na początku października 2026 roku projektem zajmował się Stały Komitet Rady Ministrów. Do Sejmu jeszcze nie trafił. Najpierw musi go przyjąć rząd, potem czekają go prace w Sejmie i Senacie oraz podpis prezydenta. Do tego czasu obowiązuje podział wynikający z uchwały z 2008 roku.

Czy wspólnota może zakazać suszenia prania

Może. Wspólnoty powołują się na estetykę elewacji, a elewacja należy do nieruchomości wspólnej. Zakaz trafia zwykle do regulaminu.

Gdy trzeba coś naprawić, ten sam zarząd chętnie przypomina właścicielowi, iż to on z balkonu korzysta. Przy płycie i balustradzie takie tłumaczenie nie wystarczy.

Właściciel, który uważa uchwałę wspólnoty za krzywdzącą, może ją zaskarżyć do sądu. Wystarczy, iż jest niezgodna z prawem albo z umową właścicieli lub narusza jego interesy. Na pozew ma 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu. Przy indywidualnym zbieraniu głosów termin liczy się od powiadomienia o jej treści. Zaskarżona uchwała obowiązuje, chyba iż sąd wstrzyma jej wykonanie.

Osobną sprawą jest kodeks wykroczeń. Jego artykuł 75 przewiduje grzywnę do 500 złotych albo naganę za brak należytej ostrożności przy wywieszaniu ciężkich przedmiotów lub wylewaniu płynów. W grę wchodzi więc sytuacja, w której pranie realnie komuś zagraża. Samo złamanie regulaminu wykroczeniem nie jest.

Czy balkon wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania

Nie. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie zalicza do powierzchni użytkowej balkonów, tarasów i loggii, ani antresoli, schowków w ścianach czy piwnic.

Powierzchnię mierzy się w świetle wyprawionych ścian, czyli po otynkowaniu. Pomieszczenia o wysokości co najmniej 2,20 metra liczą się w całości, a te między 1,40 a 2,20 metra wchodzą w połowie. Niższe się pomija.

Deweloper musi podać dostęp do balkonu, tarasu czy loggii w prospekcie informacyjnym. Nie musi natomiast doliczać ich do metrażu mieszkania.

Stan na 16 października 2026 roku.

Źródło zdjęć: Canva