Gdy wykonawca nie dotrzymuje terminu remontu, zamawiający może odstąpić od umowy jeszcze przed jej końcem. Pozwala na to artykuł 635 Kodeksu cywilnego i to bez wyznaczania dodatkowego terminu. Warunek jest jeden: opóźnienie musi być tak duże, iż ukończenie prac na czas przestaje być prawdopodobne.
Temat wrócił za sprawą wpisu na Reddicie, który 19 października 2026 roku opisał portal Bezprawnik. Autor zlecił ekipie wykończenie mieszkania. W planie były dwie łazienki, płytki, panele i malowanie, a całość miała potrwać około miesiąca.
Wykonawcy najpierw poprosili o przesunięcie startu o dwa tygodnie. Potem pojawiały się kolejne wymówki, od stłuczek w rodzinie po rzekome zgony krewnych szefa firmy. Zdarzały się dni, gdy fachowiec kładł dwie lub trzy płytki, więc remont stał w miejscu. Autor w końcu podziękował ekipie.
Kiedy wykonawca nie dotrzymuje terminu, można odejść przed czasem
Gdy ekipa zobowiązuje się wykonać konkretną pracę za wynagrodzenie, chodzi o umowę o dzieło. Tak definiuje ją artykuł 627 Kodeksu cywilnego, a przy opóźnieniach najważniejszy jest artykuł 635.
Jeśli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem prac tak bardzo, iż nie zdąży w umówionym czasie, zamawiający może odstąpić od umowy. Nie musi czekać do upływu terminu ani wyznaczać terminu dodatkowego.
Przy umowie o roboty budowlane zasada jest taka sama, bo artykuł 656 nakazuje stosować w sprawie opóźnień przepisy o umowie o dzieło. Dotyczy to zarówno spóźnionego rozpoczęcia robót, jak i spóźnionego wykończenia obiektu.
Jak odstąpić od umowy, gdy remont stoi w miejscu
Ogólną drogę na wypadek zwłoki w umowach wzajemnych daje artykuł 491. Zamawiający może wyznaczyć wykonawcy odpowiedni dodatkowy termin. Zastrzega przy tym, iż po jego bezskutecznym upływie odstąpi od umowy.
Ma też drugą możliwość: może żądać wykonania prac i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki, z dodatkowym terminem albo bez niego. Wybór należy do niego.
Gdy prace da się podzielić, a spóźnienie dotyczy tylko części, odstąpienie można ograniczyć do tej części albo do całej reszty niewykonanych robót. Od całej umowy wolno odstąpić, jeżeli częściowe wykonanie nie ma dla zamawiającego znaczenia.
Jest jeszcze artykuł 644. Dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może odstąpić od umowy w każdej chwili. Płaci wtedy umówione wynagrodzenie, ale odlicza to, co wykonawca zaoszczędził, bo nie wykonał pracy.
Co zrobić, gdy ekipa pracuje źle albo niezgodnie z umową
Spóźnienie to nie jedyny problem. Czasem płytki leżą krzywo, a panele nie pasują do projektu. Wtedy zastosowanie ma artykuł 636 Kodeksu cywilnego.
Zamawiający może wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu na to odpowiedni termin. Gdy termin minie bez efektu, może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawki lub dalsze prace innej osobie. Robi to na koszt i ryzyko pierwszego wykonawcy.
Ważny jest też materiał. jeżeli zamawiający sam go dostarczył, po odstąpieniu od umowy może żądać jego zwrotu oraz wydania rozpoczętego dzieła.
Kara umowna za opóźniony remont i co wpisać do umowy
Artykuł 483 pozwala zastrzec w umowie karę umowną za niewykonanie lub nienależyte wykonanie prac. Kara należy się w umówionej wysokości, bez względu na wysokość szkody.
Wykonawca ma tu jednak pewną ochronę. Gdy zobowiązanie wykonano w znacznej części, może żądać zmniejszenia kary. To samo dotyczy kary rażąco wygórowanej, jak wynika z artykułu 484.
W komentarzach pod wpisem z Reddita powracał argument umowy. Według internautów powinna określać dane fachowca, zakres robót, wynagrodzenie i harmonogram. Do tego sposób rozliczania materiałów oraz zasady postępowania przy opóźnieniach i zmianach w projekcie.
Podpis pod umową nie zagwarantuje, iż ekipa przyjdzie na czas. Daje jednak zamawiającemu lepszą podstawę do dochodzenia swoich praw, zwłaszcza wtedy, gdy wykonawca nie dotrzymuje terminu.
Stan na 19 października 2026 roku.
Źródło zdjęć: Canva
