W Warszawie czynsze pójdą do góry. Czas się przygotować

Kto szuka biura w centrum Warszawy, musi liczyć się z dwoma problemami naraz: prawie nic nie ma do wynajęcia, a to, co jest, kosztuje rekordowo dużo. Eksperci JLL opublikowali raport za pierwszy kwartał 2026 r. i obraz, który z niego wyłania, jest jednoznaczny – rynek biurowy w stolicy wszedł w fazę ostrego niedoboru nowoczesnej powierzchni, a w kolejnych miesiącach sytuacja nie ulegnie poprawie. Czynsze za najlepsze biura w ścisłym centrum po raz pierwszy od dwóch dekad zbliżają się do bariery 30 euro za mkw. miesięcznie.

Warszawa, centrum, uwaga skyline Fot. Warszawa w Pigułce

Tylko 40 tys. mkw. nowych biur – i to był szczyt

W pierwszym kwartale 2026 r. na warszawski rynek trafiło ponad 40 tys. mkw. nowych i zmodernizowanych powierzchni biurowych. Brzmi pokaźnie – ale analitycy JLL studzą entuzjazm: był to jedynie krótkotrwały zastrzyk wynikający z opóźnionych dostaw z końca 2025 r., a nie sygnał nowego trendu. Między drugim a czwartym kwartałem 2026 r. deweloperzy dostarczą łącznie mniej niż 10 tys. mkw. nowej powierzchni. Dla porównania – historyczna średnia kwartalna dla Warszawy jest kilkukrotnie wyższa. Aktualnie w budowie znajduje się zaledwie 5 projektów o łącznej powierzchni 114 tys. mkw., co w skali całkowitych zasobów stolicy – sięgających kilku milionów mkw. – jest wartością marginalną.

To efekt wieloletniego hamowania aktywności deweloperskiej, zapoczątkowanego pandemią i utrzymanego przez rosnące koszty budowy oraz wysokie stopy procentowe. „Spodziewamy się niskiej podaży również w kolejnych latach, a przełamanie nastąpi najprawdopodobniej dopiero w momencie wyraźnego rozluźnienia globalnej polityki monetarnej” – ocenił Piotr Kamiński, Head of Office Leasing w JLL Poland.

Popyt jest, ale pustostany rosną – paradoks pozorny

W pierwszym kwartale wolumen wszystkich transakcji najmu wyniósł 133,8 tys. mkw. – o 8,8 proc. mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Współczynnik pustostanów wzrósł nieznacznie do 9,5 proc. z 9,1 proc. kwartał wcześniej, choć w ujęciu rocznym zanotował spadek o 1 punkt procentowy. Na pierwszy rzut oka dane te mogłyby sugerować luzowanie rynku. To złudzenie.

Wzrost pustostanów jest efektem jednorazowego wpłynięcia nowej podaży z początku roku, a nie realnego spadku zainteresowania. Co więcej, liczba ta rozkłada się bardzo nierównomiernie: w centrum Warszawy wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 6,5 proc., podczas gdy poza centrum sięga 12,2 proc. W budynkach klasy premium w zachodniej części Centrum – na Woli i okolicach – wolne pozostaje jedynie ok. 4 proc. powierzchni, co w praktyce oznacza brak oferty. Firma szukająca nowoczesnego biura powyżej 1 000 mkw. w tej lokalizacji ma do wyboru garść opcji, z których część jest już zarezerwowana na etapie negocjacji.

Aż 39 proc. wszystkich podpisanych umów stanowiły renegocjacje – firmy przedłużają istniejące kontrakty, bo po prostu nie ma dokąd się przeprowadzić. Kolejne 43 proc. wolumenu transakcyjnego skupiło się wyłącznie w strefie Centrum, co pokazuje, iż najemcy gotowi są zapłacić premię za centralną lokalizację, a nie akceptować substytut na obrzeżach.

Czynsze najszybciej w górę od 18 lat

Piotr Kamiński z JLL nie pozostawia wątpliwości co do kierunku: „Od 18 lat nie widzieliśmy w Warszawie tak gwałtownie rosnących stawek czynszu w nowoczesnych budynkach biurowych. Co więcej, interpretacja danych sugeruje, iż dalszy szybki wzrost jest de facto jedynym scenariuszem na najbliższe kilka lat.”

Stawki za najlepsze biura w ścisłym centrum Warszawy przekroczyły już 29 euro za mkw. miesięcznie – poziom zbliżony do historycznego rekordu sprzed dwóch dekad. Jeszcze w 2026 r. pułap 30 euro za mkw. zostanie przekroczony, a w wyjątkowych przypadkach – przy najtrudniej dostępnych powierzchniach premium – analitycy dopuszczają choćby 34-35 euro za mkw. miesięcznie. Dla najemców planujących biuro o powierzchni 500 mkw. w centrum stolicy oznacza to miesięczny koszt samego czynszu na poziomie ok. 15-17 tys. euro, czyli blisko 70-75 tys. zł – zanim doliczą się koszty eksploatacyjne i aranżacja wnętrz.

Ida Stankiewicz, Head of Tenant Representation w JLL, nazwała to „paradoksem biurowym”: „W momencie, gdy firmy wciąż nie zakończyły eksperymentów z polityką pracy hybrydowej i potrzebują czasu w określenie rzeczywistego zapotrzebowania na powierzchnię, rynek daje im coraz mniej czasu w podjęcie decyzji.” Innymi słowy: kto zwleka z decyzją o podpisaniu umowy, za pół roku może nie mieć z czego wybierać.

Plan ogólny i metro zmienią mapę biurową Warszawy

W horyzoncie kilku lat sytuację rynkową zmienią dwa czynniki strukturalne. Pierwszy to Plan Ogólny Warszawy, który ma zostać uchwalony do połowy 2026 r. Dla rynku biurowego kluczowa jest zmiana dotycząca wysokościowców: budynki powyżej 55 m będzie można wznosić wyłącznie na terenach objętych MPZP. To koniec wieżowców stawianych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Większości centralnych dzielnic zmiana nie dotknie – tam MPZP już obowiązuje – ale dla lokalizacji poza centrum to wyraźna bariera dla ambitnych projektów.

Drugi czynnik to metro. Analitycy JLL policzyli, iż każda minuta skrócenia czasu dojazdu komunikacją miejską przekłada się na premię czynszową rzędu 39 eurocentów za mkw. Planowane linie M3 i M4 oraz nowe trasy tramwajowe do 2050 r. zmienią geografię atrakcyjnych lokalizacji biurowych i wytworzą nowe centra popytowe tam, gdzie dziś stoją puste działki.

Co to oznacza dla Ciebie? Firmy powinny działać dziś, nie w lipcu

Jeśli twoja firma rozważa relokację lub renegocjację umowy najmu w Warszawie w perspektywie 2026-2027 r. – czas na podjęcie decyzji jest teraz, nie w momencie wygaśnięcia obecnej umowy. Proces najmu biura powyżej 500 mkw. – od rozmów przez negocjacje po fit-out – zajmuje zwykle od 6 do 18 miesięcy. Przy obecnym tempie kurczenia się dostępnych powierzchni, firmy czekające na ostatnią chwilę będą negocjować z coraz słabszej pozycji i płacić stawki bliskie górnej granicy widełek.

Firmy szukające mniejszych biur – poniżej 500 mkw. – mają wciąż relatywnie największy wybór, szczególnie poza ścisłym centrum. Poza centrum wskaźnik pustostanów na poziomie 12,2 proc. daje realną przestrzeń negocjacyjną i możliwość uzyskania zachęt aranżacyjnych od właściciela. Lokalizacje przy przyszłych stacjach metra – szczególnie na Pradze i Targówku – to dziś najtańsza opcja z potencjałem wzrostu wartości. Dla firm otwartych na prawobrzeżną Warszawę, rok 2026 może być ostatnim momentem na zawarcie umowy na warunkach sprzed biurowej hossy.