Jeszcze kilka lat temu zakup apartamentu w Świnoujściu wydawał się inwestycją idealną. Tysiące turystów, wysokie ceny za dobę, pełne obłożenie w okresie i przekonanie, iż „mieszkanie nad morzem zawsze będzie zarabiać”. Dzisiaj sytuacja zaczyna się jednak gwałtownie zmieniać.

Unia Europejska i polski rząd szykują największe od lat zmiany dotyczące najmu krótkoterminowego. Nowe przepisy mają całkowicie uporządkować rynek wynajmu mieszkań na doby. Dla części właścicieli będzie to tylko formalność. Dla innych początek ogromnych problemów.

W Świnoujściu temat może mieć szczególne znaczenie. Miasto od lat żyje z turystyki. Apartamentowce wyrastają niemal wszędzie. Coraz więcej mieszkań kupowanych jest wyłącznie pod Booking i Airbnb. Tymczasem mieszkańcy coraz częściej pytają, czy miasto przez cały czas jest miejscem do życia, czy już tylko wielkim hotelem.

Nowe regulacje mogą całkowicie zmienić sytuację na rynku nieruchomości nad morzem.

Koniec anonimowego wynajmu mieszkań

Najważniejsza zmiana wynika z unijnego rozporządzenia UE 2024/1028, które zaczęło obowiązywać w maju 2026 roku. Przepisy mają zmusić państwa UE do stworzenia systemów kontroli rynku najmu krótkoterminowego.

W praktyce oznacza to, że:

• każde mieszkanie wynajmowane turystom ma zostać zarejestrowane,
• właściciel otrzyma numer identyfikacyjny,
• numer będzie musiał widnieć w ogłoszeniach,
• platformy typu Airbnb i Booking będą przekazywać dane urzędom,
• państwo uzyska pełny dostęp do informacji o wynajmie.

ŚWINOUJŚCIE. ŁAWECZKI DL MŁODZIEŻY – JESZCZE DAJCIE IM WINO I FAJECZKĘ – A GDZIE ICH ROZWÓJ I PRZYSZŁOŚĆ ??

To prawdziwa rewolucja dla rynku, który przez lata działał często półformalnie.

W Świnoujściu wiele apartamentów funkcjonuje praktycznie jak małe hotele. Część właścicieli rozlicza wszystko legalnie, ale nie brakuje także osób działających w szarej strefie. Nowe przepisy mogą sprawić, iż taki model biznesowy przestanie być możliwy.

Świnoujście żyje z apartamentów

Wystarczy przejść się po dzielnicy nadmorskiej w okresie wakacyjnym. Ogromna część nowych inwestycji została stworzona wyłącznie pod turystów.

W wielu budynkach:

• właściciele praktycznie tam nie mieszkają,
• apartamenty są wynajmowane przez cały sezon,
• codziennie pojawiają się nowi goście,
• budynki przypominają bardziej hotel niż osiedle mieszkaniowe.

Dla inwestorów był to świetny interes.

Przykład:
Apartament kupiony kilka lat temu za 500–700 tys. zł potrafił generować bardzo wysokie przychody podczas wakacji. W szczycie sezonu ceny za dobę nad morzem osiągały choćby kilkaset złotych.

Problem w tym, iż taki model zaczął wywoływać coraz większe napięcia społeczne.

Mieszkańcy mają dość?

To temat, który wraca w wielu turystycznych miastach Europy.

Mieszkańcy skarżą się na:

• hałas,
• imprezy,
• brak miejsc parkingowych,
• ciągłą rotację turystów,
• problemy z bezpieczeństwem,
• wzrost cen mieszkań.

W Świnoujściu również coraz częściej pojawiają się głosy, iż miasto staje się niedostępne dla zwykłych mieszkańców.

Młodzi ludzie mają problem z zakupem mieszkania. Ceny nieruchomości są bardzo wysokie. Wiele lokali trafia do inwestorów kupujących je wyłącznie pod wynajem turystyczny.

Unia Europejska wprost wskazuje, iż rozwój najmu krótkoterminowego może ograniczać dostępność mieszkań i podnosić ceny nieruchomości.

Wspólnoty mieszkaniowe mogą dostać większą władzę

To może być jedna z najbardziej kontrowersyjnych zmian.

Coraz częściej mówi się o tym, iż wspólnoty mieszkaniowe powinny mieć możliwość ograniczania najmu krótkoterminowego.

Dlaczego?

Bo mieszkańcy mają dość życia w budynkach przypominających hotel.

Typowe problemy:

• nocne imprezy,
• pijani turyści,
• zniszczenia klatek schodowych,
• hałas walizek o 5 rano,
• przypadkowe osoby kręcące się po budynku,
• problemy z windami i parkingami.

W Świnoujściu takie sytuacje nie należą do rzadkości, szczególnie latem.

Nowe przepisy mogą sprawić, iż wspólnoty będą:

• zgłaszać nielegalny wynajem,
• wymagać spełnienia określonych zasad,
• domagać się ograniczeń działalności.

Dla części właścicieli może to oznaczać prawdziwy konflikt z sąsiadami.

Fiskus będzie wiedział wszystko

Dotychczas wiele osób uważało, iż wynajem przez platformy internetowe jest trudny do kontrolowania.

To się kończy.

Nowe regulacje przewidują obowiązek przekazywania danych przez platformy rezerwacyjne.

Urząd będzie mógł łatwo sprawdzić:

• kto wynajmuje mieszkanie,
• ile dni trwał wynajem,
• jakie były przychody,
• czy właściciel płaci podatki.

Dla części osób może to oznaczać:

• kontrole skarbowe,
• konieczność zapłaty zaległych podatków,
• wysokie kary administracyjne.

Czy w Świnoujściu pojawią się ograniczenia?

Tego wykluczyć nie można.

W wielu europejskich miastach wprowadzono już:

• limity dni wynajmu,
• obowiązek zezwoleń,
• ograniczenia liczby apartamentów,
• specjalne podatki,
• zakazy najmu w wybranych strefach.

Takie rozwiązania funkcjonują między innymi w Barcelonie, Amsterdamie czy Paryżu.

Świnoujście może w przyszłości stanąć przed podobnym dylematem.

Bo pytanie brzmi:
czy miasto ma być przede wszystkim miejscem życia mieszkańców, czy ogromnym biznesem turystycznym?

Co może się wydarzyć w najbliższych latach?

Eksperci wskazują kilka możliwych scenariuszy.

Część mieszkań wróci na rynek długoterminowy

Jeżeli wynajem krótkoterminowy stanie się bardziej skomplikowany i mniej opłacalny, część właścicieli może przenieść się na najem długoterminowy.

To mogłoby:

• zwiększyć liczbę mieszkań dla mieszkańców,
• częściowo obniżyć ceny najmu,
• uspokoić rynek.

Małym właścicielom będzie trudniej

Najbardziej ucierpieć mogą osoby posiadające jedno lub dwa mieszkania i próbujące samodzielnie obsługiwać najem.

Nowe obowiązki oznaczają:

• dokumentację,
• zgłoszenia,
• kontrole,
• wymogi techniczne,
• formalności.

Dla wielu osób będzie to po prostu zbyt uciążliwe.

Duzi operatorzy mogą przejąć rynek

Paradoksalnie nowe przepisy mogą wzmocnić największe firmy zarządzające apartamentami.

Dlaczego?

Bo:

• mają księgowość,
• mają prawników,
• potrafią obsługiwać procedury,
• łatwiej dostosują się do wymagań.

Mały właściciel może mieć problem. Duża firma poradzi sobie znacznie lepiej.

Nadmorskie eldorado może się skończyć

Jeszcze niedawno wiele osób kupowało mieszkania nad morzem wyłącznie z myślą o szybkim zysku.

Reklamy obiecywały:

• pasywny dochód,
• pełne obłożenie,
• wysokie stawki,
• pewny biznes.

Rzeczywistość zaczyna się jednak komplikować.

Rosną:

• koszty utrzymania,
• ceny energii,
• podatki,
• opłaty administracyjne,
• koszty sprzątania,
• wynagrodzenia pracowników.

Do tego dochodzą nowe regulacje i coraz większa konkurencja.

W Świnoujściu liczba apartamentów jest ogromna. w okresie wiele obiektów walczy ceną o klienta. Coraz częściej pojawiają się promocje i obniżki.

To już nie jest rynek łatwego zarobku jak kilka lat temu.

Czy ceny mieszkań zaczną spadać?

To pytanie zadaje sobie dziś wielu inwestorów.

Jeżeli:

• wynajem stanie się trudniejszy,
• pojawią się ograniczenia,
• spadnie rentowność,
• wzrosną koszty,

to część właścicieli może zacząć sprzedawać mieszkania.

Na razie trudno mówić o gwałtownych spadkach, ale rynek może się wyraźnie schłodzić.

Szczególnie w miejscach mocno uzależnionych od turystyki, takich jak Świnoujście.

Czy turyści odczują zmiany?

Prawdopodobnie tak.

Możliwe skutki:

• wyższe ceny noclegów,
• mniej dostępnych apartamentów,
• większa profesjonalizacja rynku,
• lepsze standardy bezpieczeństwa.

Z drugiej strony może skończyć się chaos związany z nielegalnym wynajmem mieszkań bez jakiejkolwiek kontroli.

Czy to koniec Airbnb nad morzem?

Nie.

Ale kończy się okres pełnej swobody.

Rynek najmu krótkoterminowego zacznie przypominać normalną branżę hotelarską:

• z kontrolami,
• numerami rejestracyjnymi,
• obowiązkami,
• podatkami,
• nadzorem.

I właśnie tego najbardziej obawiają się dziś właściciele apartamentów.

Bo wielu z nich inwestowało pieniądze w rzeczywistości, która właśnie zaczyna się kończyć.

Pytania i odpowiedzi

Czy najem krótkoterminowy będzie legalny?

Tak. Nowe przepisy nie zakazują najmu krótkoterminowego, ale wprowadzają większą kontrolę i obowiązki.

Czy każdy apartament będzie trzeba zarejestrować?

Według planowanych przepisów tak. Każdy lokal ma otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny.

Czy Booking i Airbnb będą przekazywać dane urzędom?

Tak. Platformy mają raportować dane dotyczące wynajmu.

Czy mogą pojawić się wysokie kary?

Tak. W projektach pojawiają się wysokie sankcje administracyjne za brak rejestracji lub naruszenia przepisów.

Czy wspólnoty mieszkaniowe będą mogły ograniczać wynajem?

Coraz częściej mówi się o zwiększeniu ich uprawnień. To jeden z najbardziej prawdopodobnych kierunków zmian.

Czy ceny mieszkań w Świnoujściu mogą spaść?

Nie można tego wykluczyć, szczególnie jeżeli rentowność najmu krótkoterminowego zacznie maleć.

Czy właściciele apartamentów mają powody do obaw?

Tak, szczególnie ci, którzy działali bez pełnej legalizacji lub liczyli na szybki i łatwy zysk bez dodatkowych obowiązków.