Za dwie dekady Polska może zmienić się nie do poznania. Eksperci ostrzegają przed scenariuszem, w którym tysiące domów stoją puste, zamknięte na zardzewiałe kłódki, a małe miasta kurczą się niczym balon z którego ucieka powietrze. Wszystko przez dramatyczne zmiany demograficzne, które już dziś nabierają tempa.
Fot. Warszawa w Pigułce
Według ekspertów Credit Agricole, liczba pustostanów w Polsce może wzrosnąć z obecnych 1,7 miliona do niemal 3,6 miliona do 2045 roku. To niemal podwojenie skali problemu. Głównym winowajcą jest demografia – GUS szacuje, iż do połowy wieku liczba gospodarstw domowych spadnie choćby o 2 miliony.
Najbardziej dotkliwe zmiany odczują małe miasta i wsie oraz aglomeracja górnośląska. Eksperci rysują ponury obraz gmin, które będą się „zwijać” – z pustymi domami, zamkniętymi na kłódki, które z czasem pokryje rdza. W skrajnych przypadkach mogą powstać miasta widma, jak na włoskiej Sycylii, gdzie nieruchomości sprzedaje się dziś za symboliczne euro.
Lodź traci mieszkańców najszybciej
Najnowsze dane GUS pokazują skalę problemu. Łódź lideruje w niechlubnym rankingu – w ciągu ostatnich 23 lat z miasta ubyło 130 tysięcy mieszkańców. W skali całego kraju liczba zgonów przewyższa liczbę urodzeń o 170 tysięcy rocznie. Same liczby mówią wszystko.
Prognozy są jeszcze bardziej niepokojące. Do 2060 roku populacja Polski może spaść do około 31 milionów osób – to spadek o ponad 6,5 miliona w porównaniu z rokiem 2025. Niektóre województwa skurczą się o jedną czwartą.
Co to oznacza dla Ciebie?
Jeśli planujesz zakup nieruchomości jako inwestycję, musisz dokładnie przemyśleć lokalizację. Mieszkanie w małym miasteczku czy na wsi może za kilkanaście lat stracić znaczną część wartości. Z drugiej strony, może to być szansa na tańsze życie dla osób, które nie muszą mieszkać w dużych aglomeracjach.
Dla właścicieli nieruchomości w małych miejscowościach: Warto zastanowić się nad sprzedażą już teraz, póki rynek pozostało względnie stabilny. Za 10-15 lat znalezienie nabywcy może być znacznie trudniejsze.
Dla kupujących: Duże miasta z silnym rynkiem pracy – Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto – pozostaną bardziej odporne na kryzys demograficzny. Tam ceny mogą się ustabilizować, ale raczej nie zanotują drastycznych spadków.
Życie w wyludniających się miejscowościach
Problem sięga głębiej niż tylko wartość nieruchomości. W miejscowościach, które tracą mieszkańców, pogarsza się jakość życia. Mniej ludzi oznacza zamykanie szkół, ograniczanie dostępu do opieki zdrowotnej, likwidację połączeń komunikacyjnych. Sklepy bankrutują, lokalne firmy znikają.
Pan Marek z małego miasteczka na Podkarpaciu już dziś widzi te zmiany. Szkoła podstawowa w jego gminie niedawno została zamknięta – za mało dzieci. Najbliższy szpital jest 40 kilometrów dalej. Autobus kursuje dwa razy dziennie. Jego dom, który kupił 15 lat temu za 300 tysięcy złotych, dziś wart jest może połowę tej kwoty. Podobnych historii jest coraz więcej.
Jak zabezpieczyć swój majątek?
Eksperci radzą:
Dywersyfikuj inwestycje – nie trzymaj całego kapitału w jednej nieruchomości, zwłaszcza w małej miejscowości.
Sprawdź prognozy demograficzne – GUS regularnie publikuje dane dla poszczególnych województw i powiatów. jeżeli region traci mieszkańców, lepiej unikać tam inwestycji w nieruchomości.
Postaw na rynek wynajmu w dużych miastach – mimo zmian demograficznych, duże aglomeracje z uczelniami i korporacjami przez cały czas będą potrzebować mieszkań na wynajem.
Rozważ inne formy oszczędzania – lokaty, fundusze inwestycyjne czy obligacje mogą być bezpieczniejsze niż nieruchomość w kurczącym się mieście.
Paradoks polskiego rynku
Sytuacja jest paradoksalna. Z jednej strony mamy już dziś około 1,8 miliona pustostanów, z drugiej – w największych miastach brakuje ponad miliona mieszkań. Ceny w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu są poza zasięgiem wielu Polaków.
Problem nie dotyczy tylko braku mieszkań w odpowiednich miejscach. Wielu starszych ludzi mieszka samotnie w dużych mieszkaniach lub domach, ale nie ma zachęt ani możliwości, by zamienić je na mniejsze. Przez to zasoby mieszkaniowe są wykorzystywane nieefektywnie.
Przyczyny kryzysu demograficznego są złożone – niska dzietność (współczynnik dzietności może spaść w 2025 roku do zaledwie 1,03), starzejące się społeczeństwo i emigracja zarobkowa na Zachód. Każdy z tych czynników osobno jest wyzwaniem. Razem tworzą lawinę zmian, której nie da się już zatrzymać.
Możemy jedynie próbować się do niej przystosować – przez mądre decyzje inwestycyjne, planowanie życia z uwzględnieniem tych trendów i wsparcie dla polityki, która próbuje odwrócić te niekorzystne tendencje. Czas działa na naszą niekorzyść, więc decyzje dotyczące nieruchomości warto podejmować już dziś.
