Pierwszy półrocze 2025 roku minęło spokojniej niż oczekiwano. Zamiast dramatycznych wzrostów opłat eksploatacyjnych, większość mieszkańców odnotowała umiarkowane podwyżki. Eksperci ostrzegają jednak: to tylko cisza przed burzą.
Fot. Shutterstock
Na początku roku media pełne były alarmujących doniesień o nadchodzącej fali podwyżek w spółdzielniach mieszkaniowych. Mieszkańcy otrzymywali zawiadomienia o planowanych wzrostach opłat eksploatacyjnych znacznie przekraczających inflację. Rzeczywistość pierwszego półrocza okazała się jednak bardziej złożona. Dane z czerwca pokazują, iż masowych, dwucyfrowych podwyżek nie było. W wielu spółdzielniach wzrosty oscylowały wokół kilku procent – co przy obecnej inflacji można uznać za względną stabilizację.
Dlaczego spółdzielnie się wstrzymały
Kilka czynników przyczyniło się do tego niespodziewanie spokojnego startu roku. Przede wszystkim wiele spółdzielni zdążyło wprowadzić podwyżki już w ostatnim kwartale 2024 roku, co dało im finansowy oddech na początek nowego roku. Łagodna zima dodatkowo pomogła – niższe koszty ogrzewania częściowo zrekompensowały rosnące ceny innych usług.
Nie bez znaczenia była również presja społeczna. Zarządy spółdzielni, świadome rosnącego niezadowolenia mieszkańców, podchodziły do tematu podwyżek z większą ostrożnością. Walne zgromadzenia coraz częściej kwestionowały przedstawiane plany finansowe, zmuszając zarządy do poszukiwania oszczędności w innych obszarach.
Paradoksalnie pomogła też niepewność regulacyjna. Spółdzielnie, nie wiedząc jakie zmiany prawne mogą nastąpić, wolały poczekać z radykalnymi decyzjami finansowymi. To dało mieszkańcom chwilę wytchnienia, choć jak ostrzegają eksperci, może to być tylko odroczenie nieuchronnego.
Fundamentalne problemy nie zniknęły
Koszty, które zapowiadały falę podwyżek, nikną nie zniknęły. Wzrost płacy minimalnej do 4666 złotych brutto bezpośrednio przekłada się na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości. Pracownicy sprzątający, konserwatorzy, ochrona – wszyscy muszą otrzymać wyższe wynagrodzenia, a to nieuchronnie znajduje odzwierciedlenie w opłatach eksploatacyjnych. Według zapowiedzi rządu płaca minimalna w przyszłym roku może dodatkowo wzrosnąć do 4806 złotych brutto.
Dramatycznie rosną też ceny materiałów budowlanych i usług remontowych. Spółdzielnie, które przez lata odkładały niezbędne remonty, stanęły pod ścianą. Dalsze opóźnianie prac grozi poważnymi awariami, ale ich realizacja wymaga znacznego zwiększenia funduszy remontowych.
Do tego dochodzą rosnące koszty mediów. W Poznaniu ceny wody wzrosły o 7,6 procent, w skali kraju odnotowuje się wzrosty kosztów energii elektrycznej o ponad 21 procent, a gazu o prawie 17 procent. Wywóz śmieci, usługi kominiarskie, przeglądy techniczne, obowiązkowa wymiana liczników – praktycznie każda pozycja w budżecie spółdzielni notuje wzrosty przekraczające oficjalną inflację.
Jesienne walne zgromadzenia przyniosą prawdę
Druga połowa 2025 roku może przynieść kumulację czynników, które wymuszą na spółdzielniach bardziej zdecydowane działania finansowe. najważniejszy będzie okres jesiennych walnych zgromadzeń, gdy zarządy będą przedstawiać plany budżetowe na 2026 rok. To właśnie wtedy może dojść do prawdziwej konfrontacji między potrzebami finansowymi spółdzielni a możliwościami mieszkańców.
Odkładane przez pierwsze półrocze podwyżki będą musiały zostać zrealizowane, jeżeli spółdzielnie mają uniknąć problemów finansowych. Szczególnie newralgiczna będzie kwestia funduszy remontowych, które w wielu miejscach są dramatycznie niedofinansowane. Presja na termomodernizacje i remonty tylko rośnie, a unijne wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków mogą zmusić do podjęcia kosztownych inwestycji.
Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, przewiduje iż „pierwsze miesiące 2025 roku będą czasem podwyżek na wszystkich możliwych płaszczyznach”. Jego zdaniem cały sektor firm świadczących usługi dla wspólnot mieszkaniowych będzie chciał się zabezpieczyć przed wzrostem własnych kosztów, co ostatecznie zostanie przerzucone na mieszkańców.
Mieszkańcy nie są bezradni
Mieszkańcy mają jednak narzędzia do kontrolowania sytuacji. Aktywny udział w życiu spółdzielni może realnie wpłynąć na wysokość opłat. Uczestnictwo w walnych zgromadzeniach, analiza przedstawianych budżetów, zgłaszanie uwag do planów remontowych – to wszystko może pomóc w ograniczaniu kosztów.
Warto też pamiętać o prawnych możliwościach kwestionowania podwyżek. Choć spółdzielnie mają dużą swobodę w ustalaniu opłat, muszą je należycie uzasadnić. Mieszkańcy mają prawo domagać się szczegółowych wyliczeń i wyjaśnień. Zgodnie z przepisami, o zmianie wysokości opłat powinniśmy zostać poinformowani pisemnie co najmniej trzy miesiące wcześniej. W skrajnych przypadkach można zaskarżyć uchwałę do sądu.
Rosnące znaczenie mają też oddolne inicjatywy mieszkańców. Grupy sąsiedzkie organizują wspólne przetargi na usługi, negocjują lepsze warunki z dostawcami, a choćby przejmują niektóre zadania we własnym zakresie. To pokazuje, iż determinacja mieszkańców może przynieść wymierne oszczędności.
Scenariusz na drugą połowę roku?
Większość ekspertów spodziewa się przyśpieszenia wzrostu opłat w drugiej połowie 2025 roku. Nie będzie to jednak tsunami, którego obawiano się na początku roku, a raczej seria kontrolowanych wzrostów. Realistyczny scenariusz zakłada podwyżki opłat eksploatacyjnych rzędu 5-8 procent w skali roku, z większymi wzrostami funduszy remontowych tam, gdzie jest to niezbędne.
W skali kraju średnie wzrosty mogą osiągnąć 4-5 procent, choć będą one zróżnicowane geograficznie. Mieszkańcy starszych zasobów, wymagających pilnych remontów, odczują podwyżki bardziej dotkliwie niż ci mieszkający w nowszych budynkach.
Wiele będzie zależało od ogólnej sytuacji gospodarczej kraju. jeżeli inflacja pozostanie pod kontrolą, a wzrost płac będzie nadążał za wzrostem kosztów życia, mieszkańcy powinni poradzić sobie z podwyżkami. Gorzej, jeżeli dojdzie do stagflacji – połączenia stagnacji gospodarczej z wysoką inflacją.
Historia pierwszego półrocza 2025 roku pokazuje, iż czarne scenariusze nie zawsze się sprawdzają. Rynek mieszkaniowy ma swoją dynamikę i mechanizmy samoregulacji. Zbyt wysokie opłaty oznaczają problemy z ich ściągalnością, czego zarządy spółdzielni starają się unikać.
