Listy grozy niedługo przyjdą. Miliony Polaków będzie bało się otworzyć skrzynki

Początek 2025 roku miał przynieść falę drastycznych podwyżek w spółdzielniach mieszkaniowych. W niektórych miastach i miejscach rzeczywiście tak było. Patrząc jednak na pełny obraz kraju – wzrosty były mniejsze niż inflacja. To jednak nie koniec i eksperci przewidują, iż podwyżki i tak nas nie ominą.

Fot. Warszawa w Pigułce

Groźne zapowiedzi kontra rzeczywistość

Obawy, jakie wyrażali mieszkańcy osiedli pod koniec 2024 roku, miały solidne podstawy. Niektórzy mieszkańcy otrzymywali od spółdzielni zawiadomienia o planowanych podwyżkach znacznie przekraczających inflację. Rzeczywistość pierwszego półrocza 2025 roku okazała się jednak bardziej skomplikowana.

Dane z czerwca 2025 roku pokazują zaskakujący obraz. Zamiast masowych, dwucyfrowych podwyżek, rynek wykazał umiarkowaną dynamikę. W wielu spółdzielniach mieszkaniowych wzrosty opłat eksploatacyjnych oscylowały wokół kilku procent, co przy obecnej inflacji można uznać za względną stabilizację.

Nie oznacza to, iż podwyżek nie było wcale. Spółdzielnie rzeczywiście podniosły opłaty, ale skala wzrostów okazała się mniejsza niż przewidywano. Część zarządów, świadoma nastrojów społecznych i możliwości finansowych mieszkańców, zdecydowała się na rozłożenie podwyżek w czasie lub ich ograniczenie do niezbędnego minimum.

Warto jednak pamiętać, iż sytuacja jest zróżnicowana geograficznie. Podczas gdy w niektórych regionach podwyżki były symboliczne, mieszkańcy innych miast odczuli wzrosty bardziej dotkliwie. Szczególnie w starszych zasobach, wymagających pilnych remontów, spółdzielnie nie miały wyboru – musiały podnieść składki na fundusz remontowy.

Podwyżki mniejsze niż zakładano. Oto dlaczego

Kilka czynników złożyło się na względnie spokojny początek roku. Po pierwsze, wiele spółdzielni zdążyło wprowadzić podwyżki już w ostatnim kwartale 2024 roku, co dało im oddech finansowy na pierwsze miesiące nowego roku. Po drugie, łagodna zima oznaczała niższe koszty ogrzewania, co częściowo zrekompensowało rosnące ceny innych usług.

Nie bez znaczenia była też presja społeczna. Zarządy spółdzielni, świadome rosnącego niezadowolenia mieszkańców, podchodziły do kwestii podwyżek z większą ostrożnością. Walne zgromadzenia członków coraz częściej kwestionowały przedstawiane plany finansowe, zmuszając zarządców do szukania oszczędności.

Paradoksalnie, pomogła też niepewność co do przyszłych regulacji. Spółdzielnie, nie wiedząc, jakie zmiany prawne mogą nastąpić, wolały poczekać z radykalnymi decyzjami. To dało mieszkańcom chwilę wytchnienia, choć eksperci ostrzegają, iż może to być tylko odroczenie nieuniknionego.

Koszty, których nie da się zatrzymać

Fundamentalne problemy, które zapowiadały falę podwyżek, nie zniknęły. Wzrost płacy minimalnej do 4666 złotych brutto bezpośrednio przekłada się na koszty utrzymania nieruchomości. Sprzątanie, konserwatorzy, pracownicy ochrony – wszyscy oni muszą otrzymać wyższe wynagrodzenia, a to znajduje odzwierciedlenie w opłatach eksploatacyjnych. To jeszcze nie koniec podwyżek, bowiem, zgodnie z zapowiedziami rządu, płaca minimalna w przyszłym roku może jeszcze wzrosnąć do 4806 zł brutto.

Dramatycznie rosną też ceny materiałów budowlanych i usług remontowych. Spółdzielnie, które przez lata odkładały niezbędne remonty, stanęły pod ścianą. Dalsze opóźnianie prac grozi katastrofami budowlanymi, ale ich przeprowadzenie wymaga znacznego zwiększenia funduszy remontowych.

Do tego dochodzą rosnące koszty wody i ścieków – w niektórych miastach wzrosty sięgają 12-13 procent rocznie. Wywóz śmieci, usługi kominiarskie, przeglądy techniczne, obowiązkowa wymiana liczników – praktycznie każda pozycja w budżecie spółdzielni notuje wzrosty przekraczające oficjalną inflację.

Druga połowa roku – nadchodzi prawdziwy test

Eksperci są zgodni – względny spokój pierwszego półrocza może okazać się złudny. Druga połowa 2025 roku przyniesie kumulację czynników, które mogą wymusić na spółdzielniach bardziej zdecydowane działania.

Kluczowy będzie okres jesiennych walnych zgromadzeń, gdy zarządy będą przedstawiać plany finansowe na 2026 rok. To właśnie wtedy może dojść do prawdziwej konfrontacji między potrzebami finansowymi spółdzielni a możliwościami mieszkańców. Odkładane podwyżki będą musiały zostać zrealizowane, jeżeli spółdzielnie mają uniknąć problemów finansowych.

Szczególnie newralgiczna będzie kwestia funduszy remontowych. W wielu spółdzielniach są one dramatycznie niedofinansowane, a presja na termomodernizacje i remonty tylko rośnie. Unijne wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków mogą zmusić do podjęcia kosztownych inwestycji.

Jak bronić się przed podwyżkami

Mieszkańcy nie są jednak bezradni. Coraz więcej osób odkrywa, iż aktywny udział w życiu spółdzielni może realnie wpłynąć na wysokość opłat. Uczestnictwo w walnych zgromadzeniach, analiza przedstawianych budżetów, zgłaszanie uwag do planów remontowych – to wszystko może pomóc w kontrolowaniu kosztów.

Warto też pamiętać o prawnych możliwościach kwestionowania podwyżek. Choć spółdzielnie mają dużą swobodę w ustalaniu opłat, muszą je należycie uzasadnić. Mieszkańcy mają prawo domagać się szczegółowych wyliczeń i wyjaśnień. W skrajnych przypadkach można zaskarżyć uchwałę do sądu.

Rosnące znaczenie mają też oddolne inicjatywy mieszkańców. Grupy sąsiedzkie organizują wspólne przetargi na usługi, negocjują lepsze warunki z dostawcami, a choćby przejmują niektóre zadania we własnym zakresie. To pokazuje, iż determinacja mieszkańców może przynieść wymierne oszczędności.

Prognozy – między optymizmem a realizmem

Co przyniesie reszta 2025 roku? Scenariusze są różne, ale większość ekspertów spodziewa się przyśpieszenia wzrostu opłat w drugiej połowie roku. Nie będzie to jednak tsunami, którego obawiano się rok temu, a raczej seria mniejszych fal.

Realistyczny scenariusz zakłada wzrosty opłat eksploatacyjnych rzędu 5-8 procent w skali roku, z większymi podwyżkami funduszy remontowych tam, gdzie jest to niezbędne. To wciąż będzie odczuwalne dla domowych budżetów, ale dalekie od katastrofy.

Wiele będzie zależało od sytuacji gospodarczej kraju. jeżeli inflacja pozostanie pod kontrolą, a wzrost płac będzie nadążał za wzrostem kosztów życia, mieszkańcy powinni poradzić sobie z podwyżkami. Gorzej, jeżeli dojdzie do stagflacji – połączenia stagnacji gospodarczej z wysoką inflacją.

Historia z początku 2025 roku pokazuje, iż czarne scenariusze nie zawsze się sprawdzają. Rynek mieszkaniowy, w tym sektor spółdzielczy, ma swoją dynamikę i mechanizmy samoregulacji. Zbyt wysokie opłaty oznaczają problemy z ich ściągalnością, czego zarządy wolą uniknąć.