Jeden telefon od sąsiada i inspektor stanie u twoich drzwi. Bez nakazu, bez zawiadomienia, z prawem wejścia

Głośne wiercenie od rana przez kilka tygodni. Robotnicy wnoszący worki cementu przez wąską klatkę. Zapach farby na całej kondygnacji. Dla zirytowanego sąsiada to wystarczający powód, żeby zadzwonić do inspektoratu budowlanego. A dla ciebie? To może być początek wielomiesięcznego koszmaru kosztującego kilkanaście tysięcy złotych. Najgorsze w tym wszystkim jest to, iż możesz choćby nie wiedzieć, iż łamiesz prawo.

Fot. Warszawa w Pigułce

Panika z sierpnia była przesadzona, ale prawo działa

W sierpniu 2025 roku polskie media rozpisywały się o karach rzędu ponad miliona złotych za przeróbki w mieszkaniach. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w korespondencji do portalu Warszawa w Pigułce gwałtownie zdementował te doniesienia jako wprowadzające w błąd. Nie ma żadnej zmasowanej akcji kontrolnej na terenie całego kraju. Ta gigantyczna kwota dotyczy zupełnie innej kategorii przypadków, jak wyjaśnia portal Dom Wprost, czyli opłaty legalizacyjnej za samowolną budowę całych obiektów budowlanych takich jak domy jednorodzinne, rozbudowy, nadbudowy czy wolnostojące garaże. Nie zwykłych remontów w blokach.

Zgodnie z artykułem 93 Prawa budowlanego wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia to wykroczenie zagrożone grzywną w drodze mandatu karnego do pięciuset złotych, a w przypadku zbiegu wykroczeń do tysiąca złotych. To oficjalne stawki, o których wie niewielu. Legalizacja już po fakcie generuje jednak zupełnie inne koszty. Portal Barometr Prawa wskazuje, iż procedura administracyjna kosztuje od dwóch i pół do pięciu tysięcy złotych. Do tego dochodzą honoraria architekta, ekspertyzy techniczne, ewentualne poprawki konstrukcyjne. Łącznie właściciel może zapłacić choćby piętnaście tysięcy złotych.

Telefon uruchamia machinę

Znakomita większość wizyt kontrolnych inspektora budowlanego ma swoje źródło w zgłoszeniu od sąsiada. Wystarczy telefon do zarządcy budynku albo bezpośrednio do inspektoratu, żeby uruchomić całą procedurę kontrolną. Portal Gazeta.pl podaje konkretny przypadek, w którym sąsiad zgłosił hałaśliwe odgłosy dochodzące ze ścian w mieszkaniu obok. Podczas kontroli okazało się, iż właściciel wbudował rury spustowe w ścianę nośną łazienki bez wymaganego zgłoszenia. Organ nadzoru budowlanego wszczął postępowanie. Kosztowało to właściciela kilka tysięcy złotych legalizacji i miesięcy stresu.

Powody zgłoszeń bywają różne. Głośne wiercenie od wczesnego rana przez kilka tygodni z rzędu. Zapach farby rozchodzący się po całej klatce schodowej. Robotnicy wnoszący materiały budowlane przez wąski korytarz i blokujący dostęp do windy. Czasem sąsiad po prostu podejrzewa, iż coś może być nie w porządku i dzwoni do inspektoratu. Portal Bezprawnik.pl wyjaśnia, iż coraz częściej podstawą do wszczęcia kontroli są właśnie zgłoszenia od sąsiadów lub zarządców nieruchomości, zaniepokojonych uciążliwym hałasem, przedłużającym się remontem czy podejrzeniem ingerencji w części wspólne budynku.

Kupiłeś mieszkanie? To teraz twój problem

Artykuł 51 Prawa budowlanego nie pozostawia wątpliwości. Odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi zawsze aktualny właściciel lokalu. choćby jeżeli nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel dziesięć lat temu, a ty dowiedziałeś się o tym dopiero podczas kontroli. To pułapka kosztująca tysiące złotych, w którą wpadają dziesiątki kupujących mieszkania z rynku wtórnego. Kupujesz mieszkanie, w którym poprzedni właściciel przesunął ścianę bez wymaganego zgłoszenia. Przy pierwszej kontroli, która może przyjść po donosie sąsiada albo podczas planowanej inspekcji całego budynku, ty będziesz musiał legalizować te prace na własny koszt.

Portal Bezprawnik.pl podkreśla, iż argumentacja, iż nielegalne prace wykonał poprzedni właściciel, jest z punktu widzenia prawa całkowicie bezskuteczna. Nowy nabywca, wraz z prawem własności, przejmuje również odpowiedzialność za stan techniczny i prawny lokalu. To ostrzeżenie dla osób, które planują kupić mieszkanie z rynku wtórnego. Warto zawsze sprawdzić legalność wykonanych w lokalu prac. W tym celu można skontaktować się ze spółdzielnią lub wspólnotą mieszkaniową i poprosić o udostępnienie oryginalnej dokumentacji projektowej budynku oraz porównać ją z aktualnym stanem mieszkania.

Inspektor nie pyta o zgodę

Artykuł 81c Prawa budowlanego daje inspektorom nadzoru budowlanego prawo wejścia do mieszkania o każdej porze dnia, jeżeli mają uzasadnione podejrzenie naruszenia przepisów. Portal uprawnienia-budowlane.com wyjaśnia, iż inspektor ma prawo wejść na teren budowy, a także do obiektu budowlanego i jego otoczenia bez konieczności uzyskiwania zgody właściciela, o ile odbywa się to w ramach ustawowej procedury kontroli. Brak właściciela w domu nie uniemożliwia inspekcji.

Kontrola powinna odbyć się w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji budynku. Ale jeżeli takie osoby są nieobecne, inspektor może przywołać dowolnego pełnoletniego świadka. Właściciel nie może skutecznie odmówić wstępu. Portal Budujemydom.pl podkreśla, iż utrudnianie czy udaremnianie wstępu inspektora przez właściciela jest obwarowane sankcjami karnymi. Zgodnie z Kodeksem karnym utrudnianie wykonania czynności służbowej podlega karze więzienia do trzech lat.

Inspektor musi się legitymować, okazać upoważnienie i przedstawić zakres kontroli. Sporządza protokół, który właściciel powinien dokładnie przeczytać przed podpisaniem. jeżeli nie zgadzasz się z ustaleniami, możesz wpisać uwagi do protokołu. To twoje podstawowe prawo, którego nie wolno zaniedbać.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli planujesz remont wykraczający poza standardowe malowanie czy wymianę podłóg, zanim cokolwiek zrobisz, skonsultuj się z zarządem lub spółdzielnią. Koszt konsultacji z administratorem to kilkaset złotych. Koszt późniejszej legalizacji to choćby kilkanaście tysięcy. Przesunięcie ściany o pół metra, powiększenie okna, wymiana całej instalacji elektrycznej – wiele pozornie banalnych prac wymaga formalnego zgłoszenia. Problem tkwi w rozmytych granicach, a większość właścicieli nie wie, gdzie dokładnie one przebiegają.

Rób zdjęcia mieszkania przed każdym remontem. Każdego pomieszczenia, każdej ściany, wszystkich instalacji. W erze telefonów nie ma wymówki – każdy ma w kieszeni aparat fotograficzny dobrej jakości. Zapisz te zdjęcia w chmurze, na dysku zewnętrznym, wydrukuj najważniejsze. W razie sporu z inspektorem będziesz mógł udowodnić, jak wyglądało mieszkanie przed twoimi pracami i co faktycznie zostało zmienione.

Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, żądaj pełnej dokumentacji wykonanych prac. Porównaj dokumentację techniczną z rzeczywistym stanem mieszkania. jeżeli widzisz rozbieżności, możesz zlecić architektowi profesjonalne porównanie – koszt to około tysiąca do półtora tysiąca złotych, ale chroni przed dziesiątkami tysięcy złotych strat w przyszłości. Pamiętaj, iż wraz z podpisaniem aktu notarialnego przejmujesz odpowiedzialność za wszystkie wcześniejsze przeróbki, choćby te wykonane bez twojej wiedzy.

Podczas kontroli zachowaj spokój i uprzejmość. Nie utrudniaj pracy inspektora, ale też nie przyznawaj się do niczego samodzielnie. Każde słowo może zostać użyte przeciwko tobie w protokole. Lepiej powiedzieć, iż skonsultujesz się z prawnikiem, niż pochopnie przyznać się do wykroczenia. Przechowuj korespondencję z zarządem, firmami remontowymi, architektami. Faktury, zgłoszenia, protokoły. Ich brak może zostać uznany za działanie w złej wierze i utrudni twoją obronę.

Jeśli otrzymasz zawiadomienie o wszczęciu postępowania, nie ignoruj go. Portal Barometr Prawa wyjaśnia, iż od każdej decyzji wydanej przez powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego przysługuje odwołanie do wojewódzkiego inspektora, a następnie skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Terminy w postępowaniu administracyjnym są restrykcyjne – zwykle czternaście dni na złożenie odwołania. jeżeli nie dotrzymasz terminu, stracisz możliwość obrony. Kontakt z prawnikiem może kosztować kilka tysięcy złotych, ale może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy kary i miesięcy nerwów.